대치 은마아파트 재건축 심의통과와 향후 일정, GTX-C노선 논란
2022년 10월 19일 대치 은마아파트 재건축 계획안이 서울시 재건축 심의를 통과했습니다.
계획안에 따르면, 은마아파트는 최고 35층, 33개 동 5778세대로
건폐율은 50% 이하(20%), 상한 용적률은 250% 이하(204%)가 적용될 예정입니다.
재건축 계획안이 통과 이후에는 조합 설립을 거쳐 재건축 본안이 서울시 건축심의를 받게 됩니다.
강남 재건축 대장주인 대치 은마아파트는 서울시 강남구 대치동에 위치한 대단지 아파트입니다.
강남구 최대의 주거 전용 대단지로 1979년 12월에 입주하였고 36년 동안 강남 아파트의 상징이었다가,
1996년부터 26년 동안 재건축을 추진 중인 강남 재건축 만년 유망주로 불려지고 있습니다.
은마아파트는 강남 재건축아파트 초미의 관심사로 떠올라 재건축 초기 분위기는 대단했습니다.
그러나 2002년 안전진단 통과가 무산되면서 재건축 진행은 어려운 길로 빠지기 시작했습니다.
다만, 재건축 시공사는 2002년 주민총회를 통해 과반을 얻은 삼성물산-GS건설 컨소시엄이 시공사업단으로 구성되어 있습니다.
현재 은마아파트 재건축 추진단계는 2003년 조합설립추진위원회 승인만이 완료되었습니다.
아직 조합설립인가조차 받지 못한 것입니다.
재건축 갈 길이 아주 많이 남아 있다고 보면 됩니다.
2017년 재건축 추진위에서는 49층 재건축 계획안을 서울시에 요청했으나, 은마아파트가 강남 재건축에 엄청난 영향력을 줄 것이라는 우려 속에 층수, 용적률, 용도변경 등의 예민한 사안을 서울시는 받아들일 수가 없었던 것입니다.
49층 재건축 안이 서울시에서 통과되지 못하게 되니 은마 재건축 조합에서는 전 주민 주민투표를 진행했습니다.
이 주민투표에서 서울시 층수제한인 35층을 수용하자는 의견이 71%로 나와 기존 49층 추진 안을 폐기하고 35층으로 결국 변경하게 되었습니다.
2020년 박원순 서울시장의 사망 이후 문재인 정부의 부동산 대책으로 은마아파트가 다시 거론되었습니다.
용적률을 500%까지 올려줄 테니(50층 건축허가) 기부채납 방식으로 늘어난 세대의 50% 이상을 임대 주택으로 내놓으라고 한 겁니다. 하지만 서울시에서 용적률 500%를 받아들일 수 없다고 발표해 정부와 입장차를 보였습니다.
은마아파트 주민들 간에도 의견 대립이 과열 양상을 보였습니다.
소유자협의회에서는 임대아파트가 들어오게 되면 수익성이 떨어지므로 공공재 건축에 참여할 의향이 없다고도 했습니다.
은마아파트는 아파트 조합원들 간의 내분으로 추진위 이외에도 소유자협회, 반상회 등 여러 단체들이 난립해 있으며
조합설립 동의율(전체조합원의 75% 이상, 한동 50%)을 채우지 못해 아직도 추진위 상태인 것입니다.
이는 아파트 자체는 조합원들이 80%가량 동의를 하여 조합을 세울 수 있는데 상가동의 조합설립 동의율이 10%대 중반 수준이라 한 동 50% 기준에 미달입니다.
아파트 조합원과 상가 조합원의 의견 대립이 서로 간의 심각한 마찰을 빚고 있는 상황입니다.
2021년 보궐선거에서 오세훈후보가 10년 만에 서울시장이 당선된 이후 분위기 변화 조짐이 보이기 시작했습니다.
이어 2022년 대통령선거에서 윤석열 후보가 대통령으로 당선되고 2022년 지방선거에서 오세훈 시장이 재선에 성공하였고 4년 만에 강남구청장 선거에서 국민의힘 소속 후보가 당선되었으며 서울특별시 의회까지 국민의 힘이 다수당을 차지해 은마아파트 재건축이 속도를 높일 것이라는 전망이 우세하였습니다.
급기야 2022년 10월 19일 은마아파트 재건축 계획안이 서울시 재건축 심의를 통과한 것입니다.
재건축 조합설립 추진위원회가 설립된 지 19년 만에 통과된 것으로 송파구 잠실주공 5단지와 여의도 공작아파트에 이어 오세훈표 재건축 3호가 탄생하게 되었습니다.
이런 재건축 호재 속에서도 은마아파트 매매가는 부동산 경기 침체로 인해 연일 급락하고 있는 중입니다.
계속 상승하고 있는 대출금리 부담으로 부동산 투자 심리가 위축된 데다, 대치동이 토지거래허가구역으로 묶여 실거주를 해야 하기에 '갭 투자'가 불가능하다는 점도 영향을 미치고 있다는 분석입니다.
그럼 잠시 대치동 은마아파트 기본개요를 대해 알아보도록 하겠습니다.
먼저 서울 강남구 30평대(31~35평) 아파트 최고가 순위를 보겠습니다.
최고가 1위로는 2022년 5월 43억에 거래된 압구정동에 위치한 현대 14차 31평이 차지했습니다.
2위부터 9위까지 모두 압구정동 재건축 아파트가 위치해 있음을 볼 수 있습니다.
그만큼 압구정 재건축에 대한 열망이 높다고 여겨집니다.
대치동 은마아파트는 강남구 최고가 순위에서 36위에 있습니다.
2021년 11월 34평이 28억 2천만 원에 거래되었습니다.
서울 강남 재건축의 상징인 대치 은마아파트는 1979월 8월 입주했고
규모로는 지상 14층 28개 동 4,424세대로 구성되었고 당시 시공사는 한보주택건설이 맡았습니다.
위치로는 사방면에 삼성로, 영동대로, 남부순환로, 도곡로를 끼고 있으며
지하철 3호선 대치역, 학여울역을 사이에 둔 더블역세권 아파트입니다.
또한 강남 8 학군의 대명사로 최상의 교육환경을 담고 있고
초등학교는 대곡초등학교와 대현초등학교,
중학교는 대명중학교, 휘문중학교, 단대부중, 숙명여중,
고등학교는 단대부고, 경기여고, 휘문고, 경기고 등에 입학하고 있습니다.
은마아파트 면적정보로는 101 타입과 115 타입 2개로 구성되어 있습니다.
101 타입(31평)은 방 3개 화장실 1개로 2,674세대이며 복도식으로 되어 있습니다.
115 타입(34평)은 방 4개 화장실 2개로 1,750세대이며 이 또한 복도식입니다.
2021년 11월 115 타입이 28억 2천만 원으로 최고 매매가를 찍은 이후
올해 들어와서는 부동산 경기 침체로 인한 하락을 그대로 보여 주고 있습니다.
2022.10월에는 2층이 21억에, 11월에는 10층이 23억 5천만 원에 거래되었습니다.
2017년부터 거래량도 많고 우상향 하던 매매 그래프도 조금은 꺾이는 모습이고
거래량 또한 급격하게 감소하는 모습을 볼 수 있습니다.
은마아파트 전세 거래 그래프와 실거래금액입니다.
재건축을 바라보고 있기에 전세가는 그리 높지는 않은 편입니다.
2022.8월 11억까지 갔던 전세가도 최근에는 8억, 8억 6천만 원에 거래되었습니다.
매매가에 이어 전세가도 빠지는 형국으로 돌아섰습니다.
은마아파트 115 타입 월세 거래는 평균 보증금 5천만 원일 시 월세는 240만 원 정도입니다.
전세가와 비슷하게 월세금액 또한 조정되는 모습을 보여주고 있습니다.
마지막으로 은마아파트 현재 네이버에 올라와 있는 실매물 현황입니다.
115 타입이 최고 25억에 올라와 있고 최저가로는 2층이 21억 5천만 원입니다.
최근 은마아파트 이슈로는 GTX-C노선 공사 반대 현수막 걸었다가 논란이 일자 철거하기도 했습니다.
10.29 이태원 참사를 계기로 '이태원 참사하고 은마에서 또 터진다. 현대그룹 명심해라'는 내용의 대형 현수막을 걸었던 것입니다.
GTX-C노선이 은마아파트 단지 하부를 통과되도록 설계가 되어 있는데 은마아파트 주민들은 40년이 넘는 노후 단지로 재건축이 불가피한 상황에서 안전문제가 발생할 수 있다는 깊은 우려를 표명했던 것입니다.
GTX-C노선은 경기 양주와 수원을 연결하는데 삼성역-양재역 구간에서 은마아파트 지하 약 50M를 관통합니다.
현대건설은 은마아파트 통과 구간은 대심도 터널로 지하 60M에서 공사를 진행할 예정이라고 합니다.
최근 은마 추진위와 국토교통부, 현대건설이 매봉산 우회 안을 검토 협의했었는데 이를 철회하고 원안대로 2023년 착공하여 2028년 개통을 추진하겠다고 밝힌 바 있습니다.
당분간 이 논란은 계속될 전망으로 보입니다.
아파트 재건축 호재와 GTX-C노선 논란 등 여러 가지 이슈가 있는 은마아파트는
앞으로 강남 재건축 시장의 최대 화두로 계속 이어질 것이라고 생각됩니다.
함께 지켜보시지요..
감사합니다.
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